Tue. May 28th, 2024

Setiap investor real estat dihadapkan pada keharusan menentukan nilai properti untuk properti yang dia beli dan jual. Nilai pasar yang diproyeksikan ini penting bagi pedagang grosir, rehabbers, dan pemilik perspektif karena pada akhirnya akan menentukan keuntungan atau kerugian mereka. Ketika saya memulai karir investasi real estat saya, saya tertarik pada nilai pajak yang dinilai (TAV) sebagai pedoman untuk dilema ini.

TAV pertama-tama menggunakan perkiraan nilai pasar wajar (FMV) dari properti kena pajak dan kemudian mengambil 80% dari angka ini dan selanjutnya menguranginya dengan berbagai pengecualian dari pemilik properti. Saya keliru percaya bahwa Kantor Penilai Properti melakukan penilaian pada setiap properti.

Saat itulah saya memulai karir investasi real estat saya pada tahun 1975 dan saya menggunakan standar pembelian 80% dari TAV dan penjualan di FMV. Saya hanya melakukan ini setelah saya meneliti properti di catatan publik dan memiliki pengalaman dalam mengevaluasi biaya perbaikan. Misalnya, jika FMV sebuah properti adalah $100.000, TAV akan menjadi $80.000 sebagai basis. Ketika saya mengambil rasio 80% dari TAV, saya akan membayar $64.000 untuk sebuah properti yang akan saya rehab sederhana dan dijual seharga $$90.000 hingga $100.000.

Menggunakan pedoman persentase TAV ini bekerja cukup baik selama sekitar 6 – 8 tahun, tetapi kemudian keadaan mulai berubah. Saya perhatikan bahwa meskipun harga naik, TAV lambat merespons, jadi saya melewatkan obral pajak tunggakan beberapa transaksi karena berada di luar parameter saya.

Pada tahun-tahun berikutnya saya menemukan TAV mulai tidak hanya mengejar FMV tetapi berlari melewatinya saat pasar real estat melambat atau terhenti. Pedoman cadangan TAV saya yang setia menjadi tidak dapat diandalkan dan saya ingin tahu mengapa, jadi saya melakukan perjalanan ke Kantor Penilai Pajak. Apa yang saya temukan menarik dan membuka mata.

FMV properti tidak dinilai ulang setiap tahun menggunakan penilaian aktual; ada terlalu banyak untuk dinilai. County menggunakan persamaan matematika eksklusif yang memperkirakan FMV dari semua properti sekaligus. Beberapa penilaian terbatas dilakukan setiap tahun dan ini digunakan sebagai dasar untuk perubahan untuk ratusan ribu properti lainnya di county. Itu adalah metode yang cepat dan efisien dalam melakukan TAV setiap tahun, tetapi penuh dengan kesalahan.

Di pasar real estat yang datar, untung atau rugi beberapa poin persentase setiap tahun, sistem evaluasi TAV bekerja dengan cukup baik. Namun, dalam pasar transisi dengan keuntungan atau kerugian 5% hingga 10%+, sistem tertinggal atau memproyeksikan nilai pasar di masa depan dan tidak efisien serta tidak boleh digunakan sebagai pedoman. Pelatihan Perpajakan Online

Nyatanya, saat pasar real estat memanas di awal tahun 2000-an, saya mulai menawarkan TAV berlipat ganda, terkadang 2 atau 3 kali TAV! Sepertinya tidak ada yang peduli tentang apa pun selain mendapatkan properti di bawah kontrak karena terlalu mudah menghasilkan untung dengan menjualnya kembali. Kepemilikan rumah keluarga tunggal (SFH) oleh investor real estat melonjak dari 4% menjadi lebih dari 25% dalam beberapa tahun yang singkat – semuanya dibantu oleh kemampuan pembiayaan dengan uang mudah.

Singkatnya, penggunaan TAV sebagai pedoman untuk nilai properti harus disesuaikan dengan pasar lokal dan perputaran atau stabilitasnya. Penilaian aktual akan mempertimbangkan berbagai parameter penting seperti kondisi properti dan jika pemilik telah membuat perubahan yang merupakan penambahan ilegal – sangat penting dalam evaluasi properti apa pun.

Tapi, tidak ada pengganti untuk sekadar mengemudi di lingkungan sekitar dan memanggil setiap properti yang akan dijual dan bernegosiasi dengan penjual tentang apa yang sebenarnya ingin mereka jual sebagai penjualan tunai cepat. Metode ini tidak hanya menentukan apa yang terjadi di lingkungan sekitar, persaingan Anda di masa mendatang untuk penjualan properti Anda, tetapi juga akan menemukan penawaran yang tidak Anda ketahui keberadaannya.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *